Como a nova empresa navegará pelas restritivas leis de zoneamento de Connecticut?

Nov 30, 2023

A FullStack Modular projeta, fabrica e constrói prédios altos e modulares de tamanho médio, incluindo este prédio de 32 andares no Brooklyn. A empresa anunciou recentemente seus planos de mudar sua sede para Hamden, levantando questões sobre como ela navegará pelos códigos de zoneamento notoriamente restritivos de Connecticut.

Em uma história de apenas alguns anos, a Fullstack Modular desenvolveu um portfólio de projetos bem-sucedidos e planejados que vão desde um elegante edifício de apartamentos de seis unidades imprensado entre casas geminadas imponentes, até um arranha-céu de 32 andares com dezenas de unidades acessíveis se elevando sobre uma arena de basquete e uma das estações de metrô mais movimentadas do país.

No futuro lar da empresa em Connecticut, no entanto, esses projetos estão no centro de uma das batalhas políticas mais acaloradas do estado.

Fullstack, um desenvolvedor modular com sede no Brooklyn's Navy Yard, virou muitas cabeças no mês passado quando anunciou sua decisão de fugir para Connecticut - um estado com uma longa e bem estabelecida história de oposição ao próprio tipo de estruturas densas e multifamiliares em qual a empresa construiu sua marca.

Apenas 2,2% dos terrenos residenciais em Connecticut são zoneados para permitir casas com quatro ou mais unidades como direito, de acordo com um atlas desenvolvido pelo Desegregate CT, um grupo de defesa que favorece o desenvolvimento mais denso e acessível.

Em contraste, quase três quartos dos terrenos residenciais são exclusivamente zoneados para permitir a habitação unifamiliar.

"Sinceramente, fiquei muito curioso por que eles escolheram se mudar para Connecticut", disse Pete Harrison, diretor da Desegregate CT, sobre os planos de Fullstack.

O modelo de negócios da Fullstack é construído em torno do projeto e construção de unidades de construção pré-fabricadas - ou mods - na fábrica de 100.000 pés quadrados da empresa no Brooklyn. Essas unidades são vendidas a incorporadoras, que geralmente assumem a liderança na obtenção das licenças necessárias para concluir o projeto.

Após sua mudança para Connecticut, no entanto, a Fullstack pretende se envolver mais como desenvolvedora ou co-desenvolvedora em projetos próximos, de acordo com Roger Krulak, fundador e presidente da empresa.

Krulak disse ao CT Insider em uma série de respostas por escrito a perguntas neste mês que a reputação de Connecticut como sendo hostil a habitações densas e acessíveis não influenciou a decisão da empresa de se mudar. Ele acrescentou que não tinha conhecimento de nenhum edifício de médio ou alto porte existente no estado que tenha sido desenvolvido usando a construção modular.

"Esperamos que isso mude no curto prazo, já que estamos conversando com vários desenvolvedores na área sobre projetos em potencial, agora que estamos próximos", disse Krulak.

Defensores de longa data da reforma dos códigos de zoneamento do estado, no entanto, dizem que em muitas cidades de Connecticut, qualquer esforço para desafiar o pensamento convencional que favorece a dispersão de moradias unifamiliares provavelmente enfrentará uma oposição arraigada.

"Assim como muitos desenvolvedores públicos ou privados, eles vão se deparar com muitos argumentos anti-habitação - não é bonito, é muito denso, é fora do personagem", disse Harrison. "Certamente será um desafio convencer os governos locais a pensar em algo novo."

A decisão da Fullstack de investir até $ 12 milhões no desenvolvimento de sua nova sede em Hamden - bem como uma conexão com o Terminal Gateway de New Haven - foi vista como um golpe para os esforços de desenvolvimento econômico do governador Ned Lamont, que se concentraram em trazer novas empresas e contribuintes em Connecticut.

Lamont, um democrata de Greenwich, também procurou gastar até US$ 600 milhões para resolver o déficit habitacional do estado, embora tenha permanecido indiferente a propostas mais agressivas que forçariam algumas cidades - particularmente aquelas com histórico de exclusão de moradias populares - a aprovar desenvolvimento.

Quando perguntado se os códigos de zoneamento restritivos do estado surgiram durante as negociações de seu governo para atrair Fullstack para Connecticut, Lamont disse que não.